美的置业破发套住雅戈尔 净负债率爆表靠大股东灭火

来源:中国经济网-金融证券-财经滚动 阅读数:101 日期:2018-10-11

中国经济网北京10月11日讯(记者 关婧)今日,美的置业(03990.HK)登陆港交所,以低于发行价的16.60港元开盘,随后低开低走成交低迷。

美的置业此次公开发行1.8亿股,发行价为每股17.00港元,募资总额为30.6亿港元,扣除相关费用后募资净额为29.17亿港元,基石投资者雅戈尔集团及佛山市叶盛投资有限公司分别认购6035万股及1370.5万股,联合保荐人为法国巴黎银行和中信里昂证券。

作为何享健家族全资控股的企业,美的置业近年来拿地扩张速度加快,公司收益从2015年的人民币83.13亿元,增加至2017年的177.17亿元,利润从3.84亿元增加至18.94亿元。

但尽管收益和利润大幅增加,美的置业的净负债率也随之飙升。2015年、2016年、2017年和2018年一季度末,美的置业净负债率为622.1%、624.7%、118.9%和181.4%,借款总额分别为114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元、435.79亿元。

值得关注的是,2017年美的置业净负债率从624.7%突然下降至118.9%,源于大股东何享健家族对其注资60亿元,而注资金额是此次IPO的募资金额的两倍。

除了注资,何享健家族还不断为美的置业提供免息贷款。2015、2016年、2017年及2018年一季度末,美的置业来自控股股东等关联方的贷款分别达到20.12亿元、16.5亿元、28.56亿元和30.19亿元。

苦等5个月 集资规模不大

5月31日,美的置业向港交所递交IPO招股书申请主板上市,但耗费了近5个月才终于挂牌上市。作为美的集团创始人何享健的地产生意平台,此次赴港融资规模却不大。

美的置业此次公开发行的1.8亿股,仅占公司扩大后股份的15.25%,发行策略较为保守,仅相当于香港IPO发行的最低公众持股比例。

9月27日,美的置业在香港召开公开招股,由于在香港未获足额认购,共计1343.4万股未获认购的发售股份重新分配至国际发售,向147名承配人分配的国际发售股份最终数目为1.75亿股,相当于发售股份总数97.46%。

此前在港上市的房企弘阳地产(01996.HK),融资规模为17亿港元,上市后每股发行价仅为2.28港元。截至10月10日收盘,弘阳地产的股价为2.90港元。

公告显示,此次美的置业募集资金的70%将于2020年底之前用于收购土地,15%用于潜在装配式建筑项目的土地收购及建设,5%用于研发智慧家居解决方案,10%用作一般营运资金。

高负债扩张 经营净现流为负

招股书显示,美的置业2015年、2016年、2017年及2018年一季度末,收益分别为人民币83.13亿元、119.92亿元、177.17亿元、48.45亿元,利润分别为3.84亿元、9.93亿元、18.94亿元和6.79亿元,公司的毛利率分别为21.5%、22.8%、27.6%、33.5%。

但美的置业的负债也在逐年飙升。2015年、2016年、2017年和2018年一季度末,美的置业净负债率为622.1%、624.7%、118.9%和181.4%,借款总额分别为114.54亿元、243.59亿元、382.55亿元、435.79亿元。

目前美的置业主要融资渠道主要有4种,截至到2018年7月31日,银行贷款229.15亿元、来自关联方的贷款19.98亿元、其他贷款(信托)1575.66亿元、公司债券49.59亿元。

2015年到2017年及2018年一季度末,美的置业借款总额的加权平均利率分别为5.81%、5.32%、5.23%及5.60%。该等借款包括发行的三笔公司债券,总额为人民币35亿元,票息率为4.28%及4.8%。

而美的置业的经营现金流量净额近年来均为负数,2016年、2017年及2018年一季度末,经营活动现金流量净额分别为-55.54亿元、-73.57亿元和-75.57亿元。

何享健家族频繁输血 独立性存疑

招股书显示,美的集团创始人兼实际控制人何享健的儿媳卢德燕,通过名下三家全资公司,持有美的置业上市前的100%股权。何享健则是作为一致行动人,与卢德燕共同享有权益,何享健的儿子何剑锋为美的置业的非执行董事。

而值得注意的是,美的置业的净负债率从2016年底的624.7%突然降至118.9%,并不是业绩骤增,主要是由于控股股东注资了60亿元,注资金额已超过此次IPO的募资金额。

而除了大手笔注资,控股股东不断为美的置业提供免息贷款。2015、2016年、2017年及2018年一季度末,美的置业来自关联方的贷款(控股股东及紧密联系人)分别为20.12亿元、16.5亿元、28.56亿元、30.19亿元。

2004年,何享健获得美的置业集团多数股权,并在2013年设立BVI公司,将股权转让给儿媳卢德燕,后通过一致行动人协议安排,共同成为美的置业的控股股东,美的置业也成为何享健家族企业。福布斯2018全球富豪排行榜显示,何享健目前财富价值201亿美元,位列中国富豪榜第六位。

而常年受到控股股东的资金支持,上市之后美的置业独立性能否保证也存疑问。

加速扩张 频繁高溢价拿地

招股书显示,美的置业经营范围为全国11个省份的33个城市及一个直辖市,主要分布于珠三角经济区、长三角经济区、长江中游经济区、环渤海经济区及西南区域。

从克而瑞发布的《2017年1~12月中国房地产企业新增土地价值和新增土地建面TOP100》来看,美的置业以260亿元、544万平方米分别位列第40位和37位。招股书中披露,截至2018年3月31日,美的置业土储总建筑面积3310万平方米。

美的置业的大本营是广东佛山市,主打二三线城市的地产市场。2010年开始进入贵阳、株洲、徐州等城市,2017年入驻长沙、石家庄、南昌、南京等城市。

自2017年以来,美的置业先后在佛山、合肥、宁波、上饶等二三线城市拿下多宗高溢价率地块。其中佛山市高明区杨和镇一块商住地块的溢价率高达578%,合肥庐城镇地块溢价率也达136%,上饶地块溢价率则为165.85%,在宁波梅山保税区以17.6亿元拿下的两宗相邻地块,溢价率分别为100%、77%。

进入2018年,美的置业拿地势头不减,按照规划公司争取2019年实现销售金额600亿元,2020年将冲刺1000亿元大关。

上市前夜巨资收购地产项目

今年5月初,美的置业向自然人马承利支付逾8.6亿元的收购对价,受让邯郸市天志地成房地产开发有限公司(简称“邯郸天志”)49%股权,并将其纳入非全资附属公司。

据中国经营报报道,邯郸天志于2016年成立,2017年10月马承利以邯郸天志为竞标主体,以13.4亿元总价在邯郸市取得了3宗住宅用地。

2018年1月,邯郸天志引入了合作方石家庄三利尚杰房地产开发有限公司(简称“”三利尚杰”),马承利向其转让了邯郸天志75%的股权。

但三利尚杰在3个月后迅速退出,美的置业的附属公司石家庄美的房地产开发有限公司接手了邯郸天志49%的股权,马承利则保留了51%的项目公司股权。尽管马承利持有项目公司多数股权,但邯郸天志由美的置业实际控制。

邯郸天志的注册资本为4亿元,但到2017年底实缴资本仅有500万元,总资产为8.47亿元,其中绝大部分预计为负债,净资产只有357万元。

根据美的置业招股书内,其将邯郸天志作为非全资附属公司并入表内。但美的置业没有披露马承利作为收购事项的交易对手及项目公司的合作方,其购入上述3宗土地的资金来源,及后续是否拥有足够资金实力投入地块项目开发建设。

 

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